До 800 евро за квадрат — спим спокойноИнтересная закономерность: чем выше цена квадратного метра, тем больше уверенности у людей, что и дальше цены на недвижимость будут расти. Даже если для этого нет никаких объективных предпосылок. Вот такая поведенческая экономика, которая стала одной из причин недавнего перегрева рынка недвижимости. Впрочем, по мнению инвестиционного банкира Гирта Рунгайниса, второй раз тот же сценарий вряд ли повторится: банки, плотно сидящие на отобранных активах должников, ждут, когда цены на квартиры поднимутся до красной черты и им станет выгодно продавать конфискованное жилье. Красная черта, по мнению эксперта, это 700–800 евро за кв. метр. Однобокий рост По данным последнего индикатора цен на жилье от SEB, декабрьские тенденции вновь показали рост позитивных настроений к происходящему на рынке недвижимости: все больше людей верят в то, что цены на жилье будут расти. Самая оптимистичная группа населения — молодые люди до 25 лет. Впрочем, респонденты самого экономически активного возраста по–прежнему скептично настроены к происходящему на рынке квартир. А в целом авторы индикатора указывают, что выросло число тех жителей, которые не знают, чего же на самом деле ждать от рынка недвижимости. Их смятение можно понять: с одной стороны, они наблюдают многомесячный рост цен на квартиры, что подтверждает статистика Latio: средняя стоимость квадратного метра серийного жилья в Риге по сравнению с летом прошлого года выросла на 9% — до 538 евро. С другой стороны, они понимают: рост цен на жилье на фоне полнейшего упадка в экономике, падения доходов и отсутствия положительных новостей — из разряда парадоксов. Кстати, эксперты Latio подтверждают: иностранные инвесторы на наш рынок недвижимости не спешат — слишком много неопределенностей. А рост цен, по их мнению, вызван лишь ограниченностью предложения, о чем свидетельствует статистика: в последнем квартале количество сделок не выросло и было на 67% ниже, чем в 2007 году. Ценовые крайности Тенденции рынка недвижимости "Вести Сегодня" обсудила с главой компании Prudentia Гиртом Рунгайнисом. — Гиртс, вам не кажется странным, что на пессимистичном новостном фоне об экономике цены на недвижимость несколько месяцев подряд растут? — Все справедливо: люди живут, никто не умер, а у кого–то даже выросли доходы и для них сегодня лучшее время для покупки квартиры. Если мы вспомним, как покупалась недвижимость три года назад, то 90% от стоимости покупки финансировали банки. Убираем банки, после чего остается 10% рынка и 10% реальных денег — они сегодня и есть. Другое дело, что строительство квартир в Риге в отличие от Таллина и Вильнюса было неравномерным, что создало определенные перекосы. Не секрет, что основные рижские стройки проходили этапами. И когда в начале 90–х из Риги уехала масса народу, в столице остался большой невостребованный жилой фонд. Пока этот фонд рассосался, цены были низкие, что логично, когда есть излишек. Нелогично также в этот период что–то строить. А в Литве и Эстонии в тот момент строили новые дома. Отсюда и резкий бум строительства у нас, резкий рост цен, а потом — когда лопнул пузырь — столь же резкое падение цен, которое, по моему убеждению, пробило границу платежеспособности. И когда люди успокоились, упавшие ниже своего объективного уровня цены на квартиры стали немного повышаться. — То есть нынешние 500 евро за кв. метр — это необъективно низкая цена? — Можно и так сказать. И сегодняшние цены будут расти — хотя бы до 700 евро за кв. метр. Но не нужно опасаться второй волны бешеного роста цен. Потому что как только цены на квартиры достигнут 700 евро, на рынке увеличится предложение. Где справедливая цена? — Разве у людей не сработает жадность: раз цены растут, зачем продавать сейчас, можно и подождать? — Одно дело люди, другое дело — банки, им нужно компенсировать огромные убытки. Как только цена на квартиры приблизится к "красной черте", их скандинавские консультанты тут же дадут отмашку — продавайте! — На каком ценовом уровне находится "красная черта"? — Для новых проектов — около 1000–1200 евро за квадратный метр, для серийных — 700–800 евро за кв. метр. И я уверен, что в течение этого года цены на жилье дойдут до этого уровня. Ну может быть, полтора года, но не 5–6 лет. Что произойдет потом? Цены перестанут расти, потому что вырастет предложение квартир. Но как только эти квартиры уйдут из предложения, будут опять рост цен и очередной выброс квартир на рынок. — Эмиграцию не учитываете? Кто будет покупать эти квартиры? — Не уверен, что отток людей происходит из Риги, скорее из регионов. И второй вопрос — на сколько люди уезжают? Если насовсем — одно дело. И другое — если на время. Никто ведь не будет продавать свое жилье. Более того — многие уезжают, чтобы заработать на покупку квартиры. Конечно, есть новые квартиры, которые продать можно с большим трудом, настолько они неудачны. Их цена — от 700 до 1000 евро за кв. метр. — Сколько нужно времени на то, чтобы продать свои излишки новых квартир, построенных во времена бума? — Года три, не меньше. В 2010–2013 годах вряд ли кто–то будет строить, но после этого периода на рынке появится долгожданное равновесие. Серийные квартиры будут стоить около 700 евро за кв. метр. Новые проекты уже не будут сметать на стадии котлована. Девелоперы поймут, какие проекты нужно строить, а какие не находят спроса. К 2015 году, думаю, на рынке недвижимости все устаканится: будет закончен недострой и распроданы излишки. Квартиры в Риге — самые дешевые Цены на жилье в Таллине и Риге, а также количество сделок в последнем квартале 2009 года увеличились. Это может свидетельствовать о том, что рынок жилья прошел низшую точку, полагают в Ober Haus Real Estate. По данным компании, в последнем квартале 2009 года в Риге в построенных в советское время жилых массивах цены на квартиры выросли на 4% по сравнению с третьим кварталом 2009 года. Средняя цена квартир в домах, построенных в шестидесятых–семидесятых годах прошлого века, за два с небольшим года уменьшилась более чем на 60% — до 460 евро за кв. м, но к концу 2009 года квадратный метр подорожал до 494 евро за кв. м. В свою очередь, в центре Риги за последние месяцы 2009 года цена жилья почти не изменилась. В Таллине в конце прошлого года (в 4–м квартале по сравнению с 3–м кварталом) цены на квартиры выросли на 7%. Сейчас средняя цена квартир в столице Эстонии составляет 753 евро за кв. м. Количество сделок выросло примерно на 25%. В Вильнюсе квартиры начали дешеветь на полгода позже, чем в Риге и Таллине. Поэтому в последнем квартале 2009 года в Литве по–прежнему наблюдалось снижение цен на квартиры, которые по сравнению с предыдущим кварталом подешевели на 4%. Жилье в Вильнюсе остается самым дорогим на фоне Риги и Таллина. Средняя цена квадратного метра в квартире в многоэтажном доме советской постройки составляет 950 евро за кв. метр. Радуйся, если кредит в латах Большое предложение латов на рынке способствует снижению ставки Rigibor, что является хорошей новостью для заемщиков, взявших кредиты с плавающей ставкой в латах. Об этом пишет латвийский интернет–портал новостей экономики и бизнеса Rus.db.lv. Годовая ставка Rigibor на прошлой неделе снизилась до уровня, который последний раз наблюдался осенью 2008 года. "Вести Сегодня", № 12. |
